中联评报字[2007]第405号

摘要

中联资产评估有限公司受广东宏远集团房地产开发有限公司的委托，对广东宏远集团房地产开发有限公司拟收购的位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地在评估基准日的市场价值进行了评估。

评估范围和对象是位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地。

评估基准日为2007年4月30日。

本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和产权利益主体变动原则、替代性原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用市场比较法及假设开发法对该土地进行评估。评估的价值类型为公开市场价值。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得出在评估基准日2007年4月30日，位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地市场价值为28,329.15万元。

本评估结果使用的有效期为一年，即自2007年4月30日至2008年4月29日有效。

本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。

以上内容摘自资产评估报告书，并且在资产评估报告书界定的条件下成立，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

（此页无正文）

中联资产评估有限公司

法定代表人：沈琦

注册资产评估师：傅晓东

注册资产评估师：蒋剑

二OO七年五月十日

广东宏远集团房地产开发有限公司

拟收购土地市场价值评估项目

资产评估报告书

中联评报字[2007]第405号

广东宏远集团房地产开发有限公司：

中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司拟收购的位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在2007年4月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及资产占有方简介

（一）委托方

名称：广东宏远集团房地产开发有限公司

注册号：4419001001460

住所：东莞市南城区宏远工业区

法定代表人：钟振强

企业类型：有限责任公司（法人独资）

注册资本：人民币陆仟捌佰万元

实收资本：人民币陆仟捌佰万元

成立日期：一九九二年二月十五日

经营范围：城市综合开发、房地产策划及销售代理、批发、零售建筑材料，墙纸、地毯、地板胶、照明电器、石膏板、计划外钢板。

（二）资产占有方

名称：东莞市盈兴实业投资有限公司

注册号：4419001009358

住所：东莞市南城区振兴大楼二楼

法定代表人：陈树德

企业类型：有限责任公司

注册资本：人民币捌佰万元

实收资本：人民币捌佰万元

成立日期：二00二年五月十六日

经营范围：室内装饰、空调安装工程、灯饰设计安装工程、室内外装饰设计（凭资质经营）；实业投资、高新科技产品投资开发，物业投资、投资信息咨询、国内商业（除国家专营专控商品）。

二、评估目的

本次评估目的是反映广东宏远集团房地产开发有限公司拟收购的位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地在评估基准日时的市场价值。

三、评估价值类型

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

公开市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，资产在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

四、评估范围和对象

本次评估范围和对象是位于东莞市寮步镇上屯村春花岭的41,688.89平方米商住用地。

1、土地登记状况

宗地位于广东省东莞市寮步镇上屯村，土地使用权类型属于出让，已取得《国有土地使用证》，证号为东府国用（2003）字第特324号，土地权属人是东莞市寮步房地产开发总公司，土地用途是商住用地，土地面积是41,688.89平方米，土地使用权期限是到2063年9月8日。土地四至是：南至山头，北至西南路，东至空地、西至空地。

2、土地权利状况

估价对象的土地所有权为国家，土地使用权登记人是东莞市寮步房地产开发总公司。

根据东莞市广安电器安装工程有限公司、东莞市金斗建造工程有限公司、东莞市盈兴实业投资有限公司、东莞市寮步房地产开发总公司2006年7月共同签订的《合同书》。合同约定，由东莞市广安电器安装工程有限公司、东莞市金斗建造工程有限公司将其挂靠东莞市寮步房地产开发总公司开发的东府国用（2003）字第特324号41,688.89平方米土地使用权及开发该房地产项目的权利全部转让给东莞市盈兴实业投资有限公司。并由东莞市盈兴实业投资有限公司以挂靠东莞市寮步房地产开发总公司的方式继续对该地块进行房地产项目开发。

3、土地使用年限

宗地以出让方式取得，土地使用期限到2063年9月8日，本次评估设定土地剩余使用年限均为56.33年。

4、土地利用状况

到评估基准日时，宗地尚未进行开发建设，土地上没有任何建筑物。土地的开发状况是三通（路通、上水通、电通），但场地内尚未平整。

以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2007年4月30日。

六、评估原则

根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对东莞市寮步镇上屯村春花岭的41,688.89平方米商住用地进行了资产评估。为保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性，遵循的原则有：

（一）独立、客观、科学的工作原则

独立性原则：严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。

客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。

科学性原则：制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定和估算。

（二）资产评估公允的专业原则

资产持续经营原则：根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

替代性原则：充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产价值。

公开市场原则：资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。

七、评估依据

（一）主要法律法规依据

1、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；

2、《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发[1992]第36号）；

3、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会1996年5月7日发布）；

4、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字[1999]91号）；

5、《中国资产评估行业规范》（中国注册会计师协会2001）；

6、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会2003)；

7、《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》（财会[2004]20号）;

8、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第二十九号，1994年7月5日）；

9、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第八号，1998年8月29日）；

10、《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）；

11、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

（二）经济行为文件

（三）产权证明文件

1、国有土地使用证：东府国用（2003）字第特324号；

2、合同书。

（四）其他参考资料

1、东莞市盈兴实业投资有限公司营业执照；

2、广东宏远集团房地产开发有限公司营业执照；

3、土地产权情况申明；

4、该土地开发的总平面布置图及经济指标总表；

5、该土地开发项目的可行性研究报告；

6、东莞市国土资源局网站的有关资料；

7、东莞市房地产市场调查资料；

8、资产占有方承诺函；

9、资产评估委托方承诺函；

10、现场勘察、核查资料；

11、有关市场交易价格资料；

12、其他资料。

八、评估方法

土地评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。为此，经评估人员现场查勘，以及对估价对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况，选择两种评估方法，即市场比较法和假设开发法分别测算地价，最后在综合分析的基础上，确定土地价格。

1、市场比较法的基本原理

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，相邻地区或类似地区不会明显偏离具有替代性质的土地价格。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法的基本公式是：

V=V_B×A×B×D×E

V：待估宗地价格；V_B：比较实例价格；

A：待估宗地情况指数/比较实例情况指数；

B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数；

D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；

E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。

2、假设开发法的基本原理

假设开发法，又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用，利息、利润和税收，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

假设开发法的计算公式为：V=A-B-C

式中：V——待估土地价格；

A ——开发完成后的土地总价值或房地产总价值；

B——整个开发项目的开发成本（未包括土地）；

C——开发商的合理利润。

假设开发法法的估价程序如下：

（1）待估宗地基本情况；

（2）估宗地的最有效利用方式；

（3）开发建设周期和投资进度安排；

（4）建成后的土地总价值或房地产总价值；

（5）估算开发成本和开发商的合理利润；

（6）确定待估宗地的土地价格。

九、评估过程

评估工作主要分以下三个阶段进行：

（一）评估准备阶段

准备阶段工作时间为2007年4月25日至2007年4月28日

1、与委托方对本次评估目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。

2、配合资产占有方进行资产清查等工作，评估项目组人员对委估资产进行初步了解，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。

3、进行市场调查，重点调查地产市场交易情况。

（二）现场评估阶段

项目组现场评估阶段的时间是2007年4月28日至2007年4月30日。主要工作如下：

1、听取有关人员介绍委估资产的现状；

2、根据资产清查评估申报明细表，按91号文件和评估规范的要求，对资产进行了现场勘察；

3、查阅收集委估资产的产权证明文件及有关资料。

（三）评估计算阶段

2007年5月1日至2007年5月8日，进行评估计算：

1、根据委估资产的实际状况和特点，确定具体的资产评估方法；

2、对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。

3、对资产评估的初步结果进行分析，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（四）提交报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。

本阶段的工作时间为2007年5月9日至2007年5月10日。

十、评估结论

评估人员本着独立、客观、公正、科学的原则，根据资产评估必要的程序和公认的方法，对广东宏远集团房地产开发有限公司拟收购的位于东莞市寮步镇上屯村春花岭41,688.89平方米商住用地资产，进行了实地勘察、市场调查、询征和评估计算，采用市场比较法和假设开发法评估。得出委估资产在评估基准日2007年4月30日的评估值为人民币28,329.15万元。

十一、特别事项说明

（一）本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来房地产交易发生的实际税费及有关手续费等费用对评估价值的影响，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

（二）到评估基准日时，委托评估土地的国有土地使用证：东府国用（2003）字第特324号上记载的土地使用者是东莞市寮步房地产开发总公司，该国有土地使用权尚未变更到东莞市盈兴实业投资有限公司名下。

（三）东莞市盈兴实业投资有限公司提供了受让该土地及开发权的《合同书》。合同约定，由东莞市广安电器安装工程有限公司、东莞市金斗建造工程有限公司将其挂靠东莞市寮步房地产开发总公司开发的东府国用（2003）字第特324号41,688.89平方米土地使用权及开发该房地产项目的权利全部转让给东莞市盈兴实业投资有限公司。并由东莞市盈兴实业投资有限公司以挂靠东莞市寮步房地产开发总公司的方式继续对该地块进行房地产项目开发。本次评估是以东莞市盈兴实业投资有限公司在评估基准日时实际取得该宗地使用权作为前提条件的。

（四）评估基准日时，该土地尚未进行开发。根据《闲置土地处置办法》（国土资源部5号令），该土地自取得后超过一年尚未进行开发建设，可能被政府部门认定为闲置土地。本次评估没有考虑该土地作为闲置土地被政府部门强制回收的政策风险及可能需要缴纳的土地闲置费对土地价值的影响。

（五）评估报告中涉及的有关权属证明文件如国有土地使用证、合同书等及相关资料由委托方及资产占有方提供，委托方及资产占有方对其真实性、有效性、合法性承担法律责任。

（六）评估过程中，评估人员查看了被评估土地的状况，查看了《国有土地使用证》原件，但未到国土部门进行查册。

（七）评估机构充分关注了可能影响委估土地价值的因素，对委托方可能存在的其他影响评估的特殊事项，在委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，估价机构及评估人员不承担相关责任。委托方对其提供资料的真实性、完整性负责。

十二、评估基准日期后重大事项

据尽职调查了解，评估基准日期后、评估报告出具之前，在企业悉数告知的前提下，没有重大事项发生，也没有发生对评估结论产生影响的事项发生。

十三、资产评估报告法律效力

（一）本评估结论是依据资产评估的原则、依据、前提、方法和程序得出的，本评估报告书仅用于本次评估之目的，不得用于其他目的。

（二）本评估报告成立的前提条件是有关经济行为符合国家法规的有关规定。

（三）评估工作是以委托方提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件，有关法律文件的真实合法为假设前提。

（四）评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。

（五）按现行有关规定，评估结果使用的有效期自评估基准日起一年内有效，即评估结果有效期为2007年4月30日至2008年4月29日。当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据。超过一年，其评估结果失去效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。

（六）本评估结论仅供委托方以及送交财产评估主管机关审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体。

十四、评估报告提交日期

本报告提交日为二OO七年五月十日。